Säljarens ansvar för dolda fel

Vad omfattar säljarens ansvar för dolda fel?

Ett dolt fel är en brist som upptäcks efter försäljning av ett hus eller en bostadsrätt. Säljaren ansvarar för dolda fel i bostaden under tio år efter tillträdet. Därför är det viktigt att du som säljare informerar köparen om alla kända fel och brister i bostaden. Att vara transparent med eventuella problem kan skydda dig från krav på ersättning i efterhand.

Avdrag på köpeskillingen

Inom tioårsperioden har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Detta avdrag ska motsvara skillnaden i värde mellan bostaden i felaktigt och avtalsenligt skick. Det innebär att köparen ersätts för den värdeminskning som felet orsakat. Små brister som inte påverkar bostadens värde berättigar inte till prisavdrag.

Om det har genomförts en överlåtelsebesiktning av bostaden innan köpet ansvarar säljaren generellt sett inte för fel eller brister i besiktningsprotokollet. Dessa ska istället reklameras till besiktningsföretaget. På BBSAB utför vi alla möjliga besiktningstjänster med hög expertis och över 20 års erfarenhet i branschen.

Teckna en dolda fel-försäkring

Eftersom säljarens ansvar för dolda fel kan leda till dyra upptäckter är det viktigt att teckna en dolda fel-försäkring vid försäljningstillfället. Försäkringen täcker kostnader för reparationer av dolda fel i bostaden som upptäcks efter köpet, och förhindrar oväntade utgifter för säljaren. Läs mer om dolda fel-försäkringen och vad den kostar nedan.

Köparens ansvar för dolda fel

Köparen har inte ansvar för dolda fel. Om du upptäcker ett dolt fel är det viktigt att du reklamerar köpet till säljaren inom skälig tid. Annars riskerar du att förlora din rätt till ersättning. Eftersom det är din skyldighet att bevisa att reklamationen har skett är det smart att reklamera via mejl. På så sätt har du bevis på när du hörde av dig och vad du har klagat på.

Köparens undersökningsplikt

Enligt lag måste köparen genomföra en grundlig undersökning innan ett fastighetsköp. Om detta inte görs kan köparen inte hävda dolda fel efter köpet som rimligen borde ha upptäckts innan. Köparen behöver inte anlita en professionell besiktningsman, men det krävs en noggrann undersökning. Om minsta tecken på fel framkommer vid säljarens undersökning, måste köparen fördjupa sin egen undersökning.

Går det att häva köpet?

I allvarliga fall, där det dolda felet är av väsentlig betydelse för fastighetsvärdet, kan köparen kräva hävning av köpet. Det innebär att köpet återgår och köparen får tillbaka pengarna. Om parterna inte kan komma överens om hävning kan köparen vända sig till tingsrätten inom 12 månader från tillträdet för att yrka på hävning.

Exempel på dolda fel

För dig som ansvarar för dolda fel i din fastighet är det viktigt att ha koll på vilka defekter som räknas som dolda fel. Några av dem är:

• Elfel
• Läckor i taket
• Brister i ventilation
• Bristfälliga badrum
• Bristfällig dränering
• Skadedjur

Både som köpare och säljare bör du göra en utförlig besiktning av din fastighet. På BBSAB är vi certifierade av Svenska Byggingenjörers Riksförbund och erbjuder alla möjliga besiktningstjänster.

Besiktningsmannens ansvar för dolda fel

Besiktningen fokuserar oftast på det visuella och innefattar ingen närmare undersökning av exempelvis fuktskador. Om besiktningsmannen förbiser brister som borde ha upptäckts kan bli ansvariga för defekter som köparen lider till följd av detta.

I besiktningsprotokollet finns det ofta en riskanalys där besiktningsmannen identifierar eventuella brister i fastighetens konstruktion som kan leda till problem. Denna analys kan ibland skydda besiktningsmannen från ansvar för dolda fel som faller inom ramen för identifierade risker. Ibland noterar de också omständigheter som innebär att köparen bör göra egna undersökningar.

Mäklarens ansvar för dolda fel

Mäklaren agerar som mellanhand vid en fastighetsförsäljning, men är däremot inte en formell part i avtalet mellan köpare och säljare. Därför är det säljaren som ansvarar för dolda fel. Mäklarens roll är att informera och bistå både köpare och säljare under processen, men de har ingen direkt juridisk skyldighet att garantera fastighetens skick.