Vad är dolda fel i en bostad?

När kan en brist vara ett dolt fel?

Vid köp av fastighet används uttrycket dolt fel för brister som fanns vid köpet, inte borde ha upptäckts vid den undersökning som varit motiverad och som köparen inte heller haft fog att räkna med. Ett fel är alltså inte automatiskt dolt bara för att det upptäcks senare. Bostadsrätter bedöms enligt andra regler.

Läs jordabalken, 4 kap. 19 §.

Bedömningen beror bland annat på avtalet, byggnadens ålder och skick, lämnade uppgifter samt tecken på problem. En teknisk utredning kan klarlägga en skadas orsak och omfattning. Om säljaren är juridiskt ansvarig behöver bedömas utifrån omständigheterna i den enskilda affären.

Skador som kan behöva utredas

Fukt i konstruktionen, brister i ett tätskikt, felaktig dränering eller problem med installationer kan behöva undersökas närmare. Att en sådan skada finns betyder inte i sig att den är ett dolt fel i juridisk mening.

Dokumentera det du upptäckt och vilka uppgifter som lämnades före köpet. Notera också vilka risker eller fortsatta undersökningar som besiktningsutlåtandet tog upp.

Vad bör köpare och säljare tänka på?

Köpare: Läs avtalet och besiktningsutlåtandet. Följ upp noterade risker och rekommenderade undersökningar före köpet. Om ett fel upptäcks senare behöver en reklamation till säljaren normalt göras inom skälig tid; dokumentera den skriftligt.

Säljare: Lämna tydliga uppgifter om kända problem och tidigare åtgärder. En genomförd besiktning eller tecknad försäkring tar inte automatiskt bort säljarens ansvar.

Fastighet och bostadsrätt har olika regler

Vid köp av fastighet gäller jordabalken. En fordran på grund av fel preskriberas normalt tio år efter tillträdet om preskriptionen inte avbryts. Det är inte en garanti och innebär inte att köparen kan vänta med att reklamera efter att ett fel har upptäckts.

Vid köp av bostadsrätt gäller normalt köplagen. Där finns en huvudregel om reklamation senast två år efter mottagandet, och dessutom ett krav på reklamation inom skälig tid. Avtal och lagens undantag kan påverka bedömningen. Se lagtexterna nedan för de fullständiga reglerna.

Vad är en dolda fel-försäkring?

En dolda fel-försäkring kan ge säljaren skydd mot vissa krav från köparen, men den täcker inte automatiskt alla fel. Omfattning, undantag, självrisk och ersättningsgränser framgår av försäkringsvillkoren. Kontrollera villkoren hos försäkringsbolaget för den aktuella bostadsaffären.

Läs SBR:s råd om besiktning och dolda fel-försäkring.

Vad hjälper en överlåtelsebesiktning dig med?

En överlåtelsebesiktning ger ett byggtekniskt underlag om husets skick, synliga brister och risker inom den avtalade omfattningen. Den är normalt okulär och kan leda till rekommendationer om fortsatt teknisk utredning.

Besiktningen garanterar inte att alla dolda brister upptäcks. El, VVS, ventilation, särskilda mätningar och ingrepp i konstruktionen ingår inte automatiskt. Läs uppdragsbekräftelsen och stäm av vilka tillägg som behövs.

Om säljaren redan har ett utlåtande kan du fråga oss om köpargenomgång. Vid misstänkt fuktskada kan en separat fukt- och skadeutredning vara aktuell.