Vad är dolda fel i en bostad?

Vilka krav finns det för dolt fel?

Dolda fel är defekter eller brister i en fastighet som inte är omedelbart uppenbara eller synliga vid en inspektion eller besiktning. Dessa fel kan ligga dolda och oupptäckta under en längre tid tills de manifesterar sig under specifika omständigheter eller användningsförhållanden.

För att räknas som ett dolt fel måste skadan eller defekten:

• Ha funnits vid bostadsköpet.
• Inte ha varit upptäckbart vid en noggrann undersökning.
• Inte ha varit förväntat utifrån bostadens ålder och skick.
• Påverka bostadens värde eller funktion avsevärt.

Exempel på vanliga dolda fel

I fastighetsaffärer kan det uppstå oklarheter kring vad som utgör ett dolt fel, vilket kan leda till tvister mellan köpare och säljare. Därför kan det vara bra att ha koll på vad som räknas som ett dolt fel vid bostadsköp.

Några exempel på vanliga dolda fel är:

• vattenskador i kök och badrum
• elfel
• dålig ventilation
• fuktskador och bristfällig dränering
• skadedjur.

Läs mer om exempel på dolda fel för en mer utförlig genomgång.

Vem ansvarar för vad?

Vid ett fastighetsköp har både köparen och säljaren ansvar för att affären genomförs på ett korrekt och tryggt sätt.

• Köparen måste reklamera eventuella fel till säljaren inom rimlig tid för att ha rätt till ersättning, vilket bör göras skriftligt. Som köpare har man bevisbördan för sina krav och måste kunna visa att man genomfört en noggrann undersökning av fastigheten före köpet.
• Säljaren är ansvarig för dolda fel i huset i upp till tio år efter köparens tillträde. Därför är det viktigt att säljaren informerar om kända fel och brister före försäljningen. Om ett dolt fel påverkar fastighetens värde negativt kan köparen ha rätt till prisavdrag, och i allvarliga fall till och med häva köpet.

Dolda fel i hus eller bostadsrätt – Vad är skillnaden?

Vid köp av bostad, oavsett om det är ett hus eller en bostadsrätt, finns risken för dolda fel. Reglerna kring detta skiljer sig dock åt beroende på bostadstyp. När det gäller dolda fel vid husköp ansvarar säljaren för bristerna i tio år efter tillträdesdagen, vilket ger köparen relativt lång tid på sig att reklamera eventuella fel till säljaren. När det gäller dolda fel i bostadsrätter är säljarens ansvarstid betydligt kortare, nämligen två år. Detta ställer högre krav på att vara noggrann vid besiktningen, då dolda fel måste upptäckas och reklameras inom en mer begränsad tidsram.

Vad är dolda fel-försäkringen?

Säljaren av en bostad kan teckna en dolda fel-försäkring för att skydda sig mot krav från köparen om dolda fel upptäcks efter försäljningen. Med försäkringen betalar bolaget ut ersättning till köparen, medan du som säljare betalar en självrisk på ca 30%. Försäkringsbolaget kan även företräda dig i en eventuell tvist. Försäkringen tecknas enkelt via mäklare eller utvalda aktörer. Den gäller i 10 år för hus och 2 år för bostadsrätter, vilket motsvarar tiden som du är ansvarig för dolda fel i din bostad.

Gör en trygg besiktning med oss

På BBSAB har vi gedigen kunskap och lång erfarenhet av besiktningar i hela Stockholm. Genom en överlåtelsebesiktning med oss får du en grundlig genomgång av din blivande bostad, både synliga och dolda fel och brister. Vi granskar allt från grunden och taket till el och VVS, och du får en tydlig och opartisk rapport om bostadens skick.

Om säljaren redan utfört en besiktning erbjuder vi även köpargenomgång. Med hjälp av en av våra erfarna besiktningsmän går du igenom protokollet och får utförliga förklaringar till eventuella anmärkningar. Då får du chansen att ställa frågor och få klarhet i allt du undrar om bostadens skick, så att du kan fatta ett tryggt och välgrundat köpbeslut.